マイホームを購入しようと物件を探して不動産の広告を見ていると、土地について「所有権〇〇」「借地権」等の記載を目にした人も少なくはないと思います。
- 「借地権」とはどんな物件なの？
- 一般的な物件とどう違うの？
など詳しく把握できてい人も多くはないはずです。
借地権物件を取り扱えるのは不動産業界の中でも借地権専門部門だけだと言われるほど特殊であるからです。
そこで、今回は借地権付きの物件について解説していこうと思います。
借地権の意味と種類
借地権とは自分の建物を建てるために、他の人の土地を借りる権利のことです。
土地の所有者は「地主」さんで、借地権を発行するのも「地主」さんです。
一方その土地を借りる人を「借地主」といいます。「借地主」は「地主」さんの承諾を得て借地権を取得し、地代を支払うことでその土地を利用することができるのです。
そんな借地権には大きく分け2種類あります。普通借地権と一般借地権です。
普通借地権は更新可能な借地権を指し、最初の契約期間は30年で、更新1回目は20年、移行は10年です。
また一般定期借地権は期間が決まっていて、期間を過ぎて契約の更新ができない借地権を指します。
契約期間が満了すると更地にして返さなければなりません。
さらに定期借地権には種類がありますが、住宅用は一般定期借地権で契約することが多く、マンション等の集合住宅では契約期間が最低でも50年以上となっている場合が多いです。
旧借地法と新借地借家法
借地権には平成4年にできた借地借家法とそれ以前の旧借地法があります。
旧借地法の借地権は契約期間が決まっていますが、所有者は契約更新を拒むことができず、半永久的に土地が借りられる借主が有利な制度です。
平成4年8月以前に借りた土地は旧借地法の対象となります。
旧借地法が借主に有利なため地主は新借地借家法
借地権付き建物のメリットとデメリット
借地権付き物件の意味はなんとなくご理解いただけたのではないでしょうか。
では次に借地権付き建物の主なメリットデメリットについて3つづつあげて説明したいと思います。
メリット
- 土地の価格がかからないのでマイホームのトータルが安くできる
借地権付き建物の最大のメリットは価格の安さです。地価が高いエリアでも土地代がかからない分、相場より安い価格で建物を購入できます。
- 土地の税金がかからない
土地の所有者ではないため、土地にかけられる固定資産税や都市計画税を支払う必要がありません。
- 土地の税金がかからない
土地の所有者ではないため、土地にかけられる固定資産税や都市計画税を支払う必要がありません。
デメリット
- 住宅ローンの融資を受けにくい
所有権は建物のみとなるため、評価が低くなり融資を受けられなくなる可能性があります。
- 地代がかかる
借地権は土地を借りているので、レンタル料として月々地代を支払う必要があります。
地代の相場は土地価格の2～3％となっており、土地の価格が上がると地代も見直され高くなる可能性があります。
- 増改築や売却、譲渡に地主の承諾が必要
借地権付き建物は何をやるにも地主の承諾が必要です。場合によっては承諾料を支払わなくてはなりません。
借地付き物件のまとめ
借地権付き建物について解説してきました。
このように借地権は地主さんと借地主さんとの取り決めが発端となって始まります。
しかし月日とともに生活スタイルが変化したり、相続されたりすることでお互いの関係性が疎遠になることで「つながりあい」にゆがみができてしまうこともあります。
こうした事情を汲み取り、最善の方法で取り扱うためにはさまざまな経験を積み上げてゆかなければできないことです。ですから一般的な不動産会社や、地域に長年密着してきたような信頼のおける不動産会社でなければ取り扱うことは難しいのです。
借地権付き建物はそのような物件をであるので、最初に申したように特殊な物件であると言われるのです。
また借地権付き物件は価格の安さが最大のメリットですが、一般定期借地権の場合、契約期間になったら更地にして返さなければならないなどの将来的な見通しを立てて置かなければならないというデメリットもあるのです。
借地権付き物件のマイホーム購入を検討している方は、ただ価格が安いだけで判断するのではなく、今後のライフスタイルを考えたり、返却したあとのライフプランも考えておくことが大切です。